Ukoliko želite da procenite koliko vredi vaš stan na prodaju, prvo je potrebno da pogledate vrednosti sličnih nekretnina u vašoj okolini. Sigurno ste se pitali, a na osnovu čega se formiraju te cene? Više je faktora u pitanju, a najvažniji su ekonomski faktori na međunarodnom i domaćem tržištu, visina kamatnih stopa, kvalitet gradnje, lokacija i potražnja. Pročitajte više o tome šta tačno utiče na formiranje cene jedne nepokretnosti. Upravo ovaj tekst može da vam pomogne da odlučite po kojoj ceni ćete prodati vaš stan ili kuću.
1. Lokacija
Bez obzira na kvalitet gradnje, opremljenost i trenutno stanje na tržištu, lokacija će uvek biti broj jedan faktor koji utiče na cenu nekretnine. Stanovi i kuće u centru grada će uvek biti skuplji od onih u širem centru.
Ukoliko je u blizini vašeg stana planirana izgradnja novih objekata, kao što su tržni centri, škole ili poslovni prostori, vaša nekretnina će samo dobijati na vrednosti.
Faktor lokacije takođe podrazumeva i blizinu vrtića, škola, domova zdravlja. Zatim, gleda se i udaljenost od kulturnih centara, šetališta, tržnih centara i prostora za rekreaciju. I za kraj, lokacija podrazumeva i funkcionisanje gradskog saobraćaja i saobraćaja uopšte. Kako su moderni poslovni centri često grupisani u jednom delu grada, važno je da saobraćaj od vašeg stana do velikih poslovnih centara dobro funkcioniše.
2. Uknjiženost
Uknjiženi stanovi i kuće su upisani u katastar nepokretnosti i kupovina takvih nepokretnosti predstavlja najmanji rizik. Ukoliko niste upisani u katastar nepokretnosti kao vlasnik, a imate svu potrebnu dokumentaciju za uknjižbu, uradite to pre nego što krenete u proces prodaje.
Druga kategorija su neuknjiženi objekti za koje je pokrenut proces ozakonjenja. Ovakve nekretnine se prodaju po nižoj ceni u odnosu na uknjižene, ali njihov promet je dozvoljen.
I za kraj, ukoliko imate neuknjiženu nekretninu za koju nije pokrenut proces ozakonjenja, moramo da vam kažemo da je velika verovatnoća da nekretninu nećete moći da prodate. Kupac neće imati nikakvu garanciju da će ikada moći da bude upisan u katastar nepokretnosti kao vlasnik takve nekretnine.
3. Struktura i orijentacija nekretnina na prodaju
Funkcionalni stanovi sa dobrom organizacijom imaju veću cenu od onih u koje je tek potrebno uložiti novac za adaptaciju. Dobar raspored prostorija je veoma važan i stanovi koji imaju dobru orijentaciju moći će da se prodaju po većoj ceni. Po pravilu, orijentacija sever-jug je bolja od istok-zapad. Jug je pogodan za dnevne i dečije sobe, kao i trpezarije, jer ima najviše dnevnog svetla. Sobe orijentisane ka severu nemaju puno dnevnog svetla i zato su odlične za ostave, stepeništa i prostorije u kojima želite prirodnu hladovinu tokom letnjih meseci. Sobe okrenute ka istoku su dobro osvetljene samo ujutru, a tokom letnjih meseci mogu biti pretople, ali su odlične za kuhinje ili možda čak i dnevne sobe. Ukoliko je vaš stan ovako dobro pozicioniran, obavezno to naglasite i iskoristite.
4. Kvadratura stanova na prodaju
Stanovi manje kvadrature imaće veću cenu po kvadratu od stanova velike kvadrature. Takođe, u cenu ulaze samo korisne površine, pa potkrovlja i neadaptirani tavani neće biti uračunate u korisne površine. Takođe, terase se obično ne ubrajaju u korisne površine, pa ne ulaze u broj kvadrata, ali mogu uticati na cenu nekretnine, jer su stanovi sa terasom, ostavama i pomoćnim prostorijama u zgradi kupcima daleko privlačniji. Najskuplji su mali stanovi, zbog veće potražnje i visokih prosečnih troškova za investitora.
5. Kvalitet gradnje
Novogradnja, po pravilu, uvek košta više od starogradnje, međutim ako je zgrada stare gradnje, ali ima dobar raspored prostorija i nalazi se na popularnoj lokaciji, cene kvadrata mogu biti izjednačene. Međutim, ovo zapravo važi samo ukoliko je kvalitet gradnje dobar. Postoje zgrade za koje se zna da su izgrađene od vrhunskih materijala, po najvećim standardima gradnje za to vreme i ukoliko prodajete stan u takvoj zgradi obavezno to naglasite. Kvalitet gradnje kupcima znači mnogo, jer to znači da neće morati mnogo da ulažu u velike projekte renoviranja i da će moći relativno brzo da se usele.
6. Stanje nekretnine
Renovirane nekretnine mogu da se prodaju po većoj ceni. Veći radovi podrazumevaju menjanje elektro i hidro instalacija, renoviranje kupatila, zamenu stolarije i postavljanje novog parketa ili podnih obloga. Takođe, važni faktori su i godina gradnje celog objekta i to u kakvom je stanju cela zgrada, dvorište, prilaz i liftovi.
Po nekom pravilu, skuplji su i traženiji stanovi na prvom, drugom, trećem ili četvrtom spratu ukoliko su i pitanju višespratnice. Takođe, traženiji su stanovi u zgradama niske spratnosti, naspram solitera.
Ukoliko zgrada nema lift to znatno može da smanji cenu nekretnine. Takođe, stanovi u suterenu, prizemlju ili visokom prizemlju, kao i potkrovlju vrede manje nego stanovi na višim spratovima (od 1 do 4).
7. Stanje na tržištu
Svi se sećamo velikog porasta cena nekretnina 2008. godine koje je bilo prouzrokovano svetskom ekonomskom krizom i visokom cenom gradnje. Cene stanova su tada bile astronomske. Dešavalo se da jedan stan poskupi i za 10 hiljada evra za samo nekoliko meseci. Deset godina kasnije, 2018. godine situacija je znatno bolja. Međutim i dalje smo svedoci velikog porasta cena nekretnina. Na opšte stanje na tržištu utiču i troškovi gradnje, dobijanja dozvola i građevinskih taksi. Ali, ono što je važno razdvojiti jeste da cene na popularnim lokacijama ne diktira cena gradnje već potražnja na tržištu. Stanovi će biti skupi sve dok je potražnja veća od ponude.
8. Opremljenost
Iako većina kupaca želi da kupi prazan stan, neki elementi mogu znatno uticati na cenu nekretnine. Na prvom mestu je to kupatilo. Ukoliko prodajete nov stan u novoj zgradi, kupatilo je sigurno moderno opremljeno po poslednjim svetskim trendovima. To je nešto što ostavljate u stanu i generalno može da utiče na cenu nekretnine. Zatim su tu ugradni kuhinjski elementi i kuhinje po meri koje, ukoliko su nove, mogu da povećaju cenu stana. Ovde spadaju i ugradni ormani i ostali nameštaj pravljen po meri. Naravno, ovo se odnosi samo na noviji nameštaj i elemente koji su u odličnom stanju.
Sada kada znate šta sve utiče na cenu nekretnine, možete da napravite plan i da se upustite u proces prodaje vašeg stana ili kuće. Naši agenti i ceo naš stručni tim će vam pomoći oko procene vrednosti nekretnine.
